در مصاحبه با "عصرایران"
ما سه بار جهش قیمتی داشته ایم. یک بار در سال 1368 بوده و یک بار هم در سال 86 بوده و یک بار هم در سال 91.
عصر ایران - طبق جدیدترین آمار مرتبط با بخش مسکن، تعداد معاملات واحدهای مسکونی برای کل شهر تهران در آبان ماه 1395 شمسی، 12 هزار و 459 فقره بوده است.
گفت و گوی پیش رو با مصطفی قلی خسروی رئیس سابق اتحادیه صنف مشاوران املاک تهران است که از سال ها قبل و تا کنون، در تحلیل هایی که ارائه می کند شرافت و حیثیت خود را فدای منافع شخصی و هم صنفان نمی کند. او به معنای واقعی کلمه، تحلیل ارائه می کند. به همین دلیل ممکن است تحلیل های او به مذاق برخی هم صنفان یا افرادی دیگر خوش نیاید.
این گفت و گوی «عصر ایران» با رئیس سابق اتحادیه، متمرکز بر این است که بخش مسکن چه وضعی در حال حاضر دارد و چه آینده ای را برای بخش مسکن پیش بینی می کند.
البته او بر این باور است که تعداد واقعی معاملات مسکن، بیش از رقم اعلام شده است و موضوع مالیات بر ارزش افزوده در شفاف نشدن تعداد معاملات واحدهای مسکونی هم نقش دارد.
- در سال های 86 و 87 و همچنین سال 91 افزایش قیمت مسکن داشته ایم و مسکن دچار حباب قیمتی شد. این صحبت توسط معاون مسکن وزارت راه و شهرسازی مطرح شده که حباب قیمت مسکن تخلیه شده است. به نظر شما چقدر افزایش قیمت مسکن، حبابی بود و الان مسکن چه وضعیتی دارد؟
ما سه بار جهش قیمتی داشته ایم. یک بار در سال 1368 بوده و یک بار هم در سال 86 بوده و یک بار هم در سال 91.
در سال 86 به علت مهاجرت و گفتمان برخی اشخاص، قیمت ها یک دفعه جهشی و ثانیه ای بالا می رفت. در آن زمان بانک های خصوصی تاسیس شده بود و 80 درصد وام دادند. بانک های خصوصی در هر جا و با هر قیمتی، ملک و ساختمان خریدند. این وضع باعث شد که قیمت ها بالا رفت. مسکن مهر در همان موقع رقم خورد و حداقل توانست از نظر جوّ روانی، آن را کنترل کند. من به جانمایی و بودجه مسکن مهر، اصلا کاری ندارم.
در سال 91 یک مرتبه نرخ دلار، سه برابر شد و قیمت ها سریع بالا رفت. هر کدام از اینها حباب هایی داشتند.
در دولت یازدهم تورم را مهار کرده اند ولی به علت رکود 174 شغل مرتبط با مسکن دچار دردسر شده اند. ما امید داریم با این وضع، جهش قیمت اتفاق نیفتد. چون توان خرید مردم بسیار پایین است. الان حباب قیمت مسکن حذف شده است. یعنی قیمت ها به قیمت واقعی خودش می رسد.
- اعلام شده که میانگین قیمت هر متر مربع از واحدهای مسکونی معامله شده در آبان ماه 4.4 میلیون تومان بوده است. برخی معتقدند که قیمت تمام شده هر متر مربع ساخت مسکن حدود یک میلیون تومان است. قیمت تمام شده به نظر شما چقدر است؟
الان یک سازنده محترمی در کنار من هستند. می پرسم که قیمت تمام شده یک متر الان از یک میلیون تومان چقدر است. ایشان می گویند از یک میلیون تا یک میلیون و 700 هزار تومان است و میانگین هزینه هم یک میلیون و 300 هزار تومان است.
- رقمی که شما اعلام کرده اید با رسیدن به آن مقدار، بازار مسکن وارد رونق می شود برای کل کشور روزانه 14 هزار معامله مسکن است. این مبنای رونق گرفتن را به چه شکل محاسبه می کنید؟
در زمانی که اوج معاملات بود روزی 14 هزار معامله خرید و فروش و رهن و اجاره در کل کشور انجام می شد. روزی 14 هزار معامله واحد مسکونی یعنی آغاز یک شکوفایی خیلی عالی. از همه هم اگر بپرسید می گویند سال های 90 و 91 خوب بود و یک دفعه از سال 92 به بعد ما دچار یک رکود بسیار سختی شدیم.
- در آن سال سهم تهران از آن 14 هزار معامله مسکن در روز یا سهم ماهیانه چقدر بوده است؟
روزانه بین 3 هزار تا 5 هزار معامله مسکن در تهران انجام می شد.
- طبق آماری که بانک مرکزی اعلام کرده در آبان 95 کل تعداد معاملات مسکن در تهران 12 هزار و 459 واحد مسکونی بوده است. یعنی تقریبا روزانه 415 معامله در یک ماه و در کل تهران.
ما 12 هزار مشاور املاک در تهران داریم. با یک حساب سرانگشتی مشخص می شود که تقریبا هر کدام از این مشاوران فقط ماهی یک قرارداد داشته اند. این یک ماه، یک معامله یعنی به درد نمی خورد. در ضمن این نکته را اضافه کنم که کد رهگیری املاک برای امنیت معاملات است و نه گرفتن مالیات.
- کد رهگیری باعث می شود که 9 درصد مالیات بر ارزش افزوده از هر معامله به دولت پرداخت شود.
قرار بود که 3 سال مالیات بر ارزش افزوده به صورت آزمایشی انجام شود و تمام اصناف، دیگر مالیات شغلی ندهند. الان هم مالیات بر ارزش افزوده را می گیرند و هم مالیات شغلی. ما مشاوران املاک اگر مالیات اضافه بدهیم، از ارثیه پدر و مهریه مادر نمی دهیم. ما نیز آن مالیات را از مشتری می گیریم.
با تعداد فعلی ماهیانه 12 هزار معامله مسکن در تهران و با وجود 12 هزار مغازه مشاور املاک، این نشان می دهد که وضعیت خرید و فروش و اجاره مسکن، هنوز در حالت رکود وجود دارد؟
من از چند مشاور املاک وضع بازار را سوال کردم. یکی از همکاران که در شمیران فعالیت می کند گفت خوب است و 8 تا 9 درصد حرکت انجام شده است. با شهر ری صحبت کردم گفت صفر است.
وقتی شهر ری منطقه جنوبی تهران معامله مسکن وجود نداشته باشد و حرکت نکند یعنی مستضعفان و دهک های درآمدی پایین جامعه، حرکت نکرده اند. آنان باید حرکت کنند که حرکت خوبی داشته باشیم.
از آقای قمی که همکارمان در کرج است سوال کردم، ایشان هم گفت بد نیست و خوب است. با یکی از همکاران در پردیس صحبت کردم که پردیس هم بد نبود و خوب بود. یعنی می گفت 8 تا 9 درصد است و رواج پیدا کرده و معاملات خوب شده.
- طیق آمار بانک مرکزی که تعداد معاملات مسکن تهران را اعلام کرده است بیشترین تعداد معاملات در منطقه 5 شهرداری تهران است با 16 درصد. مناطق 4 و 2 و 14 هم به ترتیب 11 درصد و 9 درصد و 6 درصد. این چهار منطقه از تهران چه خصوصیاتی دارند که 44 درصد از کل معاملات مسکن در آبان را به خودشان اختصاص داده اند؟
منطقه 5 شهرداری تهران یک منطقه فعال است. به دلیلی این که ساخت و ساز در آن منطقه، خیلی زیاد است. نوآوری و این برنامه ها در ساخت و ساز در منطقه 5 بیشتر از مناطق دیگر تهران است. البته آمار بانک مرکزی خیلی دقیق نیست. علت هم دارد.
- بانک مرکزی اعلام کرده بر اساس آمار سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور تعداد 12 هزار و 459 معامله مسکن در تهران انجام شده است.
اگر از سامانه معاملات املاک گرفته شده باشد پس باید سامانه را بیشتر تقویت کنیم. چون خیلی از مشتریان می خواهند بدون گرفتن کد رهگیری، معامله ملکی را انجام بدهند. اداره دارایی نیز باید به روال سال های قبل برگردد و بدون کد رهگیری، مفاصا حساب مالیاتی صادر نکند.
- بر اساس آمار سامانه ثبت معاملات املاک مشخص شده که 73 درصد از معاملات شهر تهران در ماه آبان امسال مربوط به 10 منطقه تهران است و 12 منطقه دیگر فقط 27 درصد از معاملات مسکن را به خودشان اختصاص داده اند. این مقدار تفاوت را چگونه ارزیابی می کنید؟
منطقه جنوب تهران، خیلی فعالیت ندارد. زمانی شکوفایی اقتصادی پیدا می شود که دهک های پایین جامعه یک مقدار بتوانند حرکت کنند.
مناطق 1 و 2 و 3 و 5 و 22 و مقداری هم منطقه 8 شهرداری تهران، روند بازارشان خوب است. در منطقه 12 هم وضع خیابان ایران خوب است. یک عده از مذهبیون به علت وجود مدرسه های مذهبی در آنجا، دوست دارند بچه های خودشان را به مدرسه های آنجا بفرستند. در منطقه 12 وضع معاملات این خیابان ایران و اطراف آن بد نیست ولی بقیه مناطق نه.
- این احتمال وجود دارد که در مناطق جنوبی شهر که طبق سامانه ثبت معاملات کشور، تعداد معاملات زیاد نیست، بدون کد رهگیری معاملات مسکن را انجام بدهند یا وضع برعکس است و به نوعی آمار این سامانه درست است که در مناطق جنوبی شهر تهران معاملات کمتری انجام شده است؟
سامانه ثبت معاملات، وقتی درست است که جایی بر این نوع معاملات نظارت کند. الان یک مقدار رها شده است. ما باید طرح کاداکس(ساماندهی املاک و مستغلات) را اجرا کنیم. چندین ارگان با این موضوع مخالفند. اما برای امنیت معاملات و این که بار قوه قضاییه را کم کنیم باید طرح کاداکس اجرا شود .
- در آماری که برای تهران اعلام شده املاک 6 تا 10 سال ساخت فقط 15 درصد از معاملات را به خود اختصاص داده. در بیش از 52 درصد معاملات یعنی 52.2 درصد، املاکی را خرید و فروش کرده اند که تا 5 سال ساخت بوده است. چرا تا این حد تاکید بر این نوع املاک وجود داشته است؟
ما باید اشکالات این وضع را بدانیم. وقتی که بانک می گوید به بالای 5 سال ساخت وام نمی دهد، در نتیجه خرید و فروش این نوع واحدهای مسکونی رشد بیشتری پیدا می کند.
- معاون مسکن وزیر راه و شهرسازی در اوایل سال 95 گفته بود رونق مسکن از نیمه دوم امسال قطعا شروع می شود. چرا این اتفاق نیفتاده و این مقام دولتی نظرش تحقق پیدا نکرده است؟
این مقام دولتی بر اساس گفته من و رئیس اتحادیه املاک و امثال ما صحبت کرده است. برجام اجرایی شد ولی وقتی مشکلات ناجوانمردانه ای از طرف کشورهای قدرتمند به وجود می آید یک مقدار رکود به وجود می آید. اما بالاخره موقعی که مردم می بینند مقامات دولت ما نسبت به برجام، بسیار محکم ایستاده اند باز اقتصاد کشور رونق می گیرد.
- در بخش اجاره مسکن در آبان 95 نسبت به آبان 94 در تهران 10.4 درصد افزایش کرایه مسکن اجاری اتفاق افتاده است. اما نرخ تورمی که اعلام شده 8 درصد است. چرا بیش از تورم بر کرایه مسکن اضافه شده؟
تعداد مستاجرها وقتی بیشتر شده متقاضی هم بیشتر می شود. در نتیجه توازن اجاره به هم می خورد. به همین دلیل باید ساخت و ساز را رونق بدهیم و تسهیلات درست کنیم.
البته مردم پول خود را در بانک گذاشته و سود آن را می گیرند. سود پول را می گیرند و می خوابند. اقتصاد بیمار و سرطانی، همین است. در حالی که باید پول ها برای نوآوری و تولید به کار گرفته شود.
- یکی از نکاتی که آقای مظاهری معاون مسکن وزیر راه و شهرسازی در ماه های گذشته گفته این است که کاهش نرخ سود بانکی و افزایش سقف تسهیلات بانکی تاثیر خودش را برای ورود مسکن به رونق می گذارد.
تاثیر گذاشته ولی نه به حدی که ما انتظار داریم. ما اعتقاد داریم سود بانکی باید کاهش پیدا کند و تسهیلات ساختمانی به سرعت انجام بگیرد.
من با آقای قالیباف شهردار تهران، بد نیستم ولی منطق من این است که شهردار باید شهر را نگه دارد و صدور جواز ساخت به نظام مهندسی داده شود. شهرداری فقط کسب درآمد می کند تا خودش را به هر شکلی اداره کند.
- اگر 3 هزار معامله مسکن در سال های رونق در تهران انجام شده باشد فرضا در 25 روز کاری حداقل باید 75 هزار معامله در ماه انجام شده باشد. این طور است؟
موقعی که روزانه 14 هزار معامله خرید و فروش و رهن و اجاره مسکن در کل کشور انجام می شد، مقدار زیادی از آن متعلق به تهران بود. همیشه اقتصاد تهران، سهم بالایی در کشور دارد.
- این 12 هزار معامله انجام شده در بخش مسکن نسبت به آن رقم 70 هزار سال های قبل خیلی کم است. وضع فعلی نشان می دهد که وضعیت در رکود است یا به سمت رونق رفتن؟
به سمت رونق است. خیلی کم است ولی به آن می رسیم.
- رقم 12 هزار برای یک ماه تهران زیاد نیست ولی باز شما امیدوارید که رونق در مسکن اتفاق بیفتد؟
این 12 هزار معامله مسکن در یک ماه، تقریبا یک معامله برای هر مشاور املاک می شود که رقم قابل توجهی نیست. اما سال 96 سال شکوفایی ایران خواهد بود.
در آبان 94 تعداد معاملات واحدهای مسکونی در تهران 12056 مورد بوده و در آبان 95 به 12459 معامله رسیده. افزایش 403 معامله واحد مسکونی نسبت به سال 94 می تواند به معنای خروج از رکود باشد؟
درست است که تنش هایی وارد می شود و مثلا ترامپ به نحو خاصی حرف می زند ولی ما با یک کشور مذاکره نکرده ایم.
به نظرم، این افزایش 400 معامله نسبت به ماه آبان سال قبل، دریچه ای نسبت به خروج از رکود است. نمی شود گفت که علامت خروج از رکود است ولی پیش درآمد خروج از رکود است. قراردادهایی که در حوزه های بازرگانی و راه و ساختمان، با خارج از کشور منعقد می شود امید ما را به خروج از رکود زیاد می کند.
